日本辦公室和零售房地產(chǎn)的差異展望

?? ? ?日本經(jīng)濟(jì)狀況良好，在2016季度和第2017季度之間連續(xù)七個(gè)季度的GDP增長。這一時(shí)期是16多年來季度經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張持續(xù)時(shí)間最長的一次，主要是受全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和相對穩(wěn)定的貨幣的推動，出口和企業(yè)的資本支出。雖然實(shí)際工資增長的缺乏使消費(fèi)者支出繼續(xù)停滯，但看漲的股市和穩(wěn)定的匯率幫助百貨公司在奢侈品和免稅銷售方面取得了顯著的復(fù)蘇。日本東京國際辦公用品及文具展覽會提醒您：勞動力市場的緊張預(yù)期將加速2018的工資通脹，并導(dǎo)致私人消費(fèi)全面復(fù)蘇。失業(yè)率在2017年11月達(dá)到24年來的低點(diǎn)2.7%，而消費(fèi)者信心也在改善，這得益于就業(yè)市場的強(qiáng)化。

?? ? ?CBRE全球研究預(yù)計(jì)日本2017的實(shí)際GDP增長率將達(dá)到1.7%，2018的水平也將達(dá)到類似水平。然而，鑒于通脹很可能保持低位，我們預(yù)計(jì)當(dāng)前寬松的貨幣政策將維持不變，無論Haruhiko Kuroda的任期是否在2018年4月結(jié)束，日本央行將重新任命。因此，利率有望在一段時(shí)間內(nèi)保持在目前的超低水平。

?? ? ?盡管日本很可能會維持目前寬松的貨幣政策，但美聯(lián)儲仍將繼續(xù)實(shí)施“正?；闭?，這意味著聯(lián)邦基金利率將進(jìn)一步上升。這至少可以從一開始就通過擴(kuò)大美國和日本之間的利率差距來支撐日元走軟。

?? ? ?東京很可能會看到從房東市場到占領(lǐng)者市場的逐漸轉(zhuǎn)變，2018和2019的平均新增供應(yīng)量估計(jì)為233000個(gè)TSUO（一個(gè)日本的面積單位，大約3.3平方米，相當(dāng)于兩個(gè)榻榻米墊的面積），這個(gè)數(shù)字比平均值高出30%。在過去的10年里

?? ? ?在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的背景下，寫字樓的需求仍然穩(wěn)固，創(chuàng)紀(jì)錄的企業(yè)利潤，而緊張的勞動力市場繼續(xù)鼓勵(lì)占領(lǐng)者尋找主要地點(diǎn)和較高檔次的樓宇，以吸引和留住人才。

?? ? ?然而，在一個(gè)仍難以提高商品或服務(wù)價(jià)格的環(huán)境中，企業(yè)仍有成本意識。

?? ? ?CBRE研究預(yù)計(jì)，東京的寫字樓空置率將在2019年底前上升約3個(gè)百分點(diǎn)，低于5%的水準(zhǔn)。因此，A級假設(shè)的可實(shí)現(xiàn)租金預(yù)計(jì)在2019年底下降8%左右。

?? ? ?即使在空缺低于東京的城市中，區(qū)域性城市的新供給也將是有限的。因此，緊張的供需平衡將持續(xù)下去，預(yù)計(jì)大阪、Nagoya和其他區(qū)域城市的租金將繼續(xù)上漲。

?? ? ?在零售領(lǐng)域，電子商務(wù)行業(yè)的增長開始影響零售房地產(chǎn)市場，Prime高街地區(qū)看到更多的商店實(shí)施展廳策略。隨著消費(fèi)習(xí)慣從商品轉(zhuǎn)向“體驗(yàn)”，需求將由針對入境游客的藥店以及食品和飲料零售商驅(qū)動。

?? ? ?自從2016以來，奢侈品牌零售商的需求放緩，銀座大街的零售租金有所調(diào)整。然而，奢侈品的銷售已經(jīng)在牛市和相對穩(wěn)定的貨幣后面恢復(fù)。

?? ? ?如果這種趨勢繼續(xù)下去，奢侈品零售商的需求也可能會回升，導(dǎo)致租金在2018年底觸底。展廳的推廣也可能推高租金，尤其是在黃金地段。

?? ? ?在投資市場，投資者對日本房地產(chǎn)保持強(qiáng)烈的胃口，但供應(yīng)，尤其是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，仍然有限。

?? ? ?與此同時(shí)，一些資產(chǎn)類別和地區(qū)的租金前景越來越不明朗，這導(dǎo)致了買者和賣者之間的價(jià)格差距擴(kuò)大。CBRE研究預(yù)計(jì)，這將導(dǎo)致2018的交易量同比下降。

?? ? ?也就是說，資本化利率很可能保持在目前的低水平，特別是在利率上升的風(fēng)險(xiǎn)不大的情況下。特別是，在東京的中型辦公室、區(qū)域城市的主要辦事處以及大東京地區(qū)的物流設(shè)施中可能會發(fā)生進(jìn)一步的壓縮。

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